从经济角度房子值不值得买
- 房价趋势
- 贷款利率
- 租金和购房成本
- 投资回报
- 通货膨胀
租房的话, 租金是亏损, 而买房的话, 贷款利息加房价跌幅是亏损.
所以:
租房收益(亏损):租金回报率(负), 南京-2%, 比如300万房子, 一年租金6万的话
买房收益(亏损): 当地房价涨幅-贷款利息比如6%
这两个哪个赚的多(亏的少)就应该从经济角度上做什么, 而其中的差值就是你租房和买房之间的等价物.
按照赶超一线？涨幅全国第一？年轻人：南京房价太不友好…新闻,
2011年南京均价8415元/㎡，到了2020年为25175元/㎡，涨幅达199%
而1.072^10=2.00, 说明每年的房价涨幅为7.2%,而LPR5年期图9取大概在4.8-5, 首套房贷5.4%-5.6, 说明买房是正收益, 远远比租房的负收益好, 只要房价涨幅-商贷利率=-2%, 这时候从经济价值买房和租房一样划算, 但是买房有附加幸福感
上面分析太粗糙了, 应该说分为有全款能力是买房还是租房, 还是没有全款能力买房还是租房, 因为有全款不买房租房还有定期存款利率, 另外没有全款能力租房的话租金是绝对值, 不是收益率.
购买手续
房屋硬件
配套环境
购买落户
二手房过户
贷款
下家购房基本流程：
开始 => 看房、做各种功课、选定房 => 拉产调 => 签定金合同 => 支付定金 => 网签 => 支付首付（上） => 办理房贷 => 取得贷款资料 => 支付首付（下） => 申请过户 => 缴税 => 领证 => 提交资料给银行放款并开始还贷 => 跟踪银行放款、收房付尾款 => 结束
全款
“签约、审核、网签、资金监管、缴税过户、领房屋产权证”六步走完，一般一个月左右就能走完流程。
1、签合同
买卖双方签署合同《存量房买卖合同》《定金协议》，并收取定金，在签署协议时需要注意携带房本、产权人身份证，签约时需要卖方所有产权人到场，如果不能到场需要提供委托书，如果房产是夫妻共有，还需要提供《配偶同意出售证明》。
2、审核环节
这一环节买方需要做资质审核，确定有购房资格，卖方需要做房屋核验。确保房屋产权清晰，无抵押查封可正常上市交易，两项可同时进行，10个工作日左右出结果。
3、网签
网签即网上签约，是房地产管理部门强制要求，为杜绝”一房二卖”风险。一旦”网签”成功，同一套房源无法再次生成买卖合同，也就无法再售他人。这就有效杜绝了私下签约一抹黑的乱相，让整个房产交易更透明。一般资质审核和房屋核验通过后当天就可以”打网签”，买卖双方可以去房产所在地的”住建委”出合同或者委托当地正规中介公司代为办理。
所需资料
买方需要带：身份证、户口本(外地户口需要暂住证)、婚姻证明、银行卡;
卖方需要带：身份证、产权证、户口本、婚姻证明、银行卡。
4、资金监管
卖家在银行开户，买方将钱打入【卖家账户】，银行将这笔钱暂时【冻结】，【过户】完成后解冻，付给卖家。做”资金监管”就像买房卖房时用了”支付宝”一样，货不到不付款，同理，不”过户”不给钱。过去很多二手房交易风险都发生在”付款”这个环节，对于卖家来说，将钱放到固定的账户冻结，对于卖家来说也规避了一个风险，即房屋已经过户给买家，却追不到钱，或者买家不能按时给钱的风险!
5、缴税过户
缴税，即买卖双方去地税局交纳房屋买卖所涉及的税费。过户，即产权由A转移到B的过程,过户和缴税是在同一天，具体细节上，是先办理过户手续，然后拿着收件回执进行免税、缴税。
过户完成后，房屋的产权即发生转移，转移到买方名下，交易完成。
缴税和过户一般可以在同一天进行(部分地区由于缴税、过户取号一号难求，有可能会有延时)缴税时，买卖双方必须全部到场，需先去地税局交完全部相关税款，凭税票再去”建委”办理过户手续。
所需材料：
①买卖双方身份证明;
②买卖双方任何一方不能到场，则需提供委托书、身份证原件及复印件;
③存量房网签信息表(原件);
④原始购房发票或合法票据原件及复印件;
⑤购房时间或原始发证时间与现有产权证明不一致的提供证明原件及复印件;
⑥房屋所有权证(原件及复印件);
⑦国有土地使用权证(原件及复印件);
⑧带有”银联”标志的银行卡刷卡缴税(信用卡仅限本人使用);
6、领房屋产权证书
新业主凭身份证本人领取，过户后，一般当天就能领取新房屋产权证书。
在买方拿到新的产权证书后，全款交易卖房流程完成。
房地产交易与营销基础知识
房地产抵押贷款
房地产价格
影响因素
供求关系
表现供求关系的指标有, 新房和二手房比例,新房:旧房小于1:1的时候, 就说明城市的发展开始放缓, 开始转向存量房交易了.
自身条件
（1） 地块位置。 （2） 地块地质。 （3） 地形地势。 （4） 土地面积。 （5） 土地形状。 （6） 日照。 （7） 通风、 风向、 风力。 （8） 气温、 湿度、 降水量。 （9） 天然周期性灾害。 （10） 建筑物外观。 （11） 建筑物朝向、 建筑结构、 内部格局、 设备配置状况、 施工质量等。
人口因素
房地产的需求主体是人， 人的数量、 素质如何， 对房地产价格有着很大的影响。 人口因素对房地产价格的影响， 具体可分为人口数量、 人口素质、 家庭规模三个方面.
城市的房价要看整个城市的净增量.
经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有： 经济发展状况， 物价 （特别是建筑材料价格），居民收入， 房地产投机。
这里有《买房这些事儿》说:
人均GDP达到8000美元后, 大部分国家和地区的住房问题就解决了, 我国目前二线城市已经人均8000美元了.
经查我国的2021年人均GDP就超过10000美元了, 这书2019年写的, 这瞎
写呢.而且以城市人均GDP来衡量也不行, 这书纯粹瞎写.
房地产交易相关税费
二手房交易及相关税费
非按揭付款购买二手房所需的费用如下：
二手房交易，买方承担契税、印花税；卖方承担增值税及附加，个人所得税。
- 契税为买方缴纳房价款的1. 5% ～ 3%，甘肃省21年9月最新契税适用税率为百分之三， 契税由买家承担，买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格，合同价就是房子的实际成交价格，网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。
- 买卖合同印花税， 买方缴纳房价款的5‱，甘肃省2020年规定个人销售或购买免征印花税。
- 房产证印花税， 一般为每件5 元，甘肃省2020年规定个人销售或购买免征印花税。
- 增值税及附加：甘肃省2020年规定对个人销售住房暂免征收土地增值税。
- 个人所得税：《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
- 交易手续费， 一般为几百元。
- 权属登记费， 一般为100 元左右。
- 房屋所有权工本费， 一般为几元至几十元。
房地产规划于建筑工程基础知识
房地产规划
房屋建筑学
房屋面积计算
装修
南京
购房资格
公积金
南京公积金贷款条件：
(一)借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。申请贷款时借款人须住房公积金开户且连续足额缴存满6个月(含)以上，其个人和单位住房公积金账户处于正常缴存状态。曾在异地缴存住房公积金，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理部门提供的缴存证明合并计算。
(二)借款人必须是购房人本人或建造、翻建、大修自住住房的产权人，且购买、建造、翻建、大修的自住住房须为成套住宅。
(三)办理购房贷款的，须具有合法有效的房屋买卖合同、协议;建造、翻建住房的，须取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证书》;大修住房的，须具有《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》以及当地街道(镇)以上建设规划部门同意大修的相关材料。
(四)建造、翻建住房的，在《不动产权证书》核发之日起三个月内申请贷款;大修住房的，在大修完成后施工单位开出江苏省南京市建筑业统一发票之日起三个月内申请贷款。
(五)借款人具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力，个人征信良好，无影响贷款偿还能力的其他债务。
申请公积金贷款时，借款人有以下情形之一的，不予贷款：
1、仍有尚未归还的逾期贷款的，或担保人代偿、或处置抵押物归还贷款的;
2、准贷记卡或贷记卡透支逾期未还的;
3、申请贷款时近五年内，已结清的公积金贷款逾期累计达到6期(含)以上的;
4、申请贷款时近两年内，其他贷款(不含助学贷款)逾期累计达到6期(含)以上的;
5、申请贷款时近两年内，准贷记卡或贷记卡逾期(不含年费)累计达到6期(含)以上的;
6、存在呆账、止付、被强制执行等情况的;
7、通过伪造、变造证明材料，虚构劳动关系、虚构住房消费行为等手段提取住房公积金或获得公积金贷款未清退的;
8、严重经济犯罪或对社会公共治安造成危害被相关部门登记在案且受惩处未执行完毕的;
9、有债务纠纷尚未处理完毕被相关部门登记在案的。
借款人有以下情形的，自违规行为登记之日起1年内不能办理公积金贷款：
通过伪造、变造证明材料，虚构劳动关系、虚构住房消费行为等手段提取住房公积金或骗取公积金贷款未遂的;违规提取的住房公积金已清退的;违规获得的公积金贷款已清退的。
(六)申请公积金贷款购买自住住房的，首付款比例不少于购房总价的20%。国家另有规定的从其规定。
(七)预售商品房、经济适用住房开发单位应同意进行阶段性担保。借款人及共有产权人应同意用所购住房作抵押担保。
(八)家庭已有一套住房建筑面积不超过120平方米且人均不超过40平方米(根据本市人均住房建筑面积情况适时调整)，再次购房申请公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的20%，贷款利率按照公积金贷款基准利率的1.1倍执行。
家庭已有2套(含)及以上住房的，不能办理公积金贷款。
(九)贷款次数。借款人和配偶已经办理了公积金贷款的，在未还清贷款本息之前，任何一方均不能再次办理公积金贷款。借款人还清贷款本息后，在符合条件的情况下，可再次申请公积金贷款。第三次(含)及以上申请公积金贷款不予受理。
计算家庭或个人公积金贷款次数时，按以下四种情形合并计算：
1、本地、异地公积金贷款次数。
2、夫妻婚前公积金贷款次数。
3、夫妻婚姻状态存续期间，对同一套住房公积金贷款夫妻双方各计相同的公积金贷款次数。
4、所购商品房因质量等原因退(换)房的，已发放的公积金贷款至退房时已归还，且不超过贷款发放之日起一年的，不计公积金贷款次数。
杭州
西安
苏州
长沙
疑问
1.房地产税的意义
- 解决政府开支, 并且形成稳定的税收来源, 主要收的是中产阶层的税, 高收入人群合理避税, 低收入人群扶贫维稳.
- 房产税一定程度上可以减少获得成本(房价), 但是增加了持有成本, 而且政府为了防止财政收入减少必定是实现房价的平稳增长, 同时让一些前期买了房子的投机客，拥有多套房产的动迁户这类做吃山空，无法给城市提供效益的蛀虫付出代价, 也就是淘汰因为投机或者运气的持有房产者, 而吸收能稳定给城市创造价值的中产阶级, 这对社会和国家的发展反而是良性的.
2. 为什么高收入者不会高税收?
高收入阶层同时也是国家先进生产力的代表，国家要保持国际上的竞争力，实现发展，必然不会选择对这类人过度剥削，所以需要减税降费，这样国家才有活力。
在古代，帝国政府会通过税收，完成财富从穷人到富人的转移。帝国税收从表面看是在劫富济贫，也就是收入越多，纳税越多，实际上，富人的税、权贵的税，都会被规避。真正纳税的，是小资产阶级和中产阶级。
帝国政府会进行以权贵为主导的投资，所用的钱就来自于前面所到税，而且帝国政府干涉的经济投资，必然意味着资金不能得到充分利用。利益从上向下传导，会越来越少，经过层层扒皮，财富去往了富人阶层和权贵阶层，帝国百姓所能获得的利益极其有限。
3.房产税会使得房价大跌吗？
房产税会转嫁到房租上, 房产税会变成房租的一部分，房租上涨会造成更多的买房需求，促进的是房价进一步上涨，届时，普通人就没人关心房子涨跌了。因为买不起。
4.高房价的积极意义?
房地产是吸纳国家超发货币的蓄水池, 这使得CPI相比于工资和理财产品的增长率比较低, 使得生活物价可以接受.
5.房地产价格是什么这么高?
一件商品的价格不是由买不起它的人决定的，而是由买得起它的人决定的。当这件商品属于稀缺资源时，就决定了它只属于富裕阶层。商品房是稀缺资源吗？不一定是。钢筋混凝土不值钱，人力资源也不稀缺，稀缺的是那个位置，那个在核心城市位置，它意味着你和你的孩子可以享受到更好的教育和医疗等等，而你们的后代将进一步拉开距离。核心城市就那么多，地方就那么大，一个好的学校只能容纳千百人。
6.人口数量会影响房价吗?
不会影响一线二线三线的房价, 但是会影响偏远地区和十八线房价, 城市越不稀缺, 则会影响越大, 优秀人才会向一二线城市聚集创造财富, 后果就导致房价的平稳上升. 因为阶级固化和财富聚集的原因, 富者越富, 穷着越穷, 人口的数量不会影响富者的数量, 而影响的穷者的数量不会影响优质房产价格.
7.买房时机?
对首套房不要犹豫，尤其生活在一二三线城市的大小朋友，购房越晚，成本越高。一个人一生的收入是有限的，财富能爆炸式增值的机会不多，而且很多人也并不具备这个能力。房价的上涨速度，已经超过你的收入能力，这也意味着，购买时间越晚，房子占有你财富绝对值就越大，房子会离你越来越远。而房子占有你财富绝对值越大，也会意味着你的幸福指数越低。这也是为什么现在社会戾气这么重的原因之一（看看那些看空者就知道了）。
且不说房价无法下跌，即使真的下跌也无关紧要，因为作为唯一的房产，无论增值还是贬值，都不可能将它换成现金流，唯一可能就是换更大的房子，即使真的下跌，你已经幸福居住了几十年了，相比于那些等了几十年的看空者，谁更幸福？当然我更相信看空者没买房的钱，也并没有攒下，也没有个人享受，而是都交了房租。人生短短也就几十年而已，买房子不是目的，房子是幸福生活的前提。
给个建议好了，不是投资建议，是给还没买房的大小朋友们的建议。在以下几个城市生活并且未来打算定居的，抓紧。
武汉、西安、南昌这三个城市目前还好上车。
杭州、南京比较难上，适用部分人。
别异地炒房，自住随意买。
大房子出租
未来这个房子的走向是什么？
软装需要多少钱？
大件：
- 冰箱800
- 洗衣机1000
- 热水器500
- 三个床300*3=900
- 三个衣橱200+100+100=400
- 餐桌及简易桌子300+150*3=750
- 卫生间装修500
- 窗帘150*3=450
- 沙发200
=800+1000+500+900+400+750+500+450=5500
要不要简单装修？
如果装修后的话，租金在1200-1400之间，一年就多2000元，3年就可以回本并且可以自住。感觉还是可以的，要不然回家没地方住
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